據新華社消息，中央城市工作會議于7月14-15日在北京召開，會議為我國下一階段城市發展定下基調：城鎮化重心將從大規模增量擴張轉向存量提質增效。

作為我國城市發展領域規格最高的會議，中央城市工作會議召開的頻率較低。新中國成立以來一共只召開過五次，分別在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年，且2015年之前該會議名稱是“全國城市工作會議”。

2015年、2025年兩次會議比較

“時隔10年再度召開中央城市工作會議，主要因為城市發展進入新階段、面臨新特征，要主動適應形勢變化，謀劃下一個階段城市發展的目標和路徑。”國盛證券首席經濟學家熊園對界面新聞表示。

我國常住人口城鎮化率從2015年的56.1%升至2024年的67.0%，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。會議提出，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

“這是立足我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期的歷史規律，深刻把握我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段性特征，標志著我國城市發展戰略由規模擴張進入高質量‘內涵式發展’的系統性轉型。”中國銀河證券分析師張迪對界面新聞表示。

他指出，“內涵式發展”不僅包含對發展目標和發展理念的界定，也包含對發展手段和發展方式的闡述，經過多年的快速發展，我國城市發展階段已發生深刻變化，從“外延擴張”轉向“內涵提升”，從“增量時代”轉向“存量時代”。其次，“內涵式發展”是踐行以人民為中心的發展的應有之義，要在“把握建設現代化人民城市的目標定位”下，圍繞破解“大城市病”，切實提升教育、醫療、養老等公共服務水平，讓“內涵式發展”更多惠及人民群眾。其三，要進一步夯實生態宜居底色，堅持走“內涵式發展”路子，更大力度深化環境治理，全面建設綠色低碳、生態宜居的生態城市。

城市更新并非棚改

“城市更新”是本次會議的一大看點。會議在總體要求中提出“以推進城市更新為重要抓手”，并將“高質量開展城市更新”列為重點工作任務之一。

一些觀點認為“城市更新”之于房地產堪比2015年棚改。“‘以推進城市更新為重要抓手’，這一點在房地產側意義重大，城市更新會對房地產需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購房需求。相關部門有望加大支持力度，如通過專項債、REITs等工具提供支持。”一名房地產業內人士對界面新聞說。

但華創證券認為，本輪城市更新在時間、資金、模式上，與棚改均存在本質區別。他們指出，從時間上看，棚改為期三年，而今年5月中央頂層文件對城市更新設定的時間是“到2030年”，意味著這可能是一項偏長期的工程。從資金上看，棚改以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、政府和社會資本合作模式（PPP）、融資平臺等多維度創新融資機制，而城市更新側重于中央財政，對地方仍強調債務風險可控。從模式上看，城市更新側重“存量提質增效”而非增量擴張，加強既有建筑改造利用，不搞大拆大建。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，當前住房供求關系已發生重大變化，這是近年來即便大力度救市，房地產業也很難實現真正止跌回穩的根源。繼續大規模拆遷必然會惡化住房市場的供求關系，止跌回穩壓力更大。因此，會議強調“穩步推進城中村和危舊房改造”。

“對城市各片區內部空間、功能、服務等調整或完善、改進效率，比如調整建筑物或土地用途、低效或零星土地資源盤活和整合、原有空間植入新業態如文旅等，這就是接下來城市更新要做的事情，即通過更新釋放存量空間，這是城市建設的寶貴增量。”李宇嘉表示。

他還表示，未來城中村將承擔起低成本住房、保障性住房的職能，改造的主題就是以安全為底線，推進綜合整治，讓城中村成為新市民、年輕人就業創業的居所，成為產業落地的一個空間選擇。

關注城市安全

關注城市安全，是本次會議的另一大看點。會議在總體要求中提到“牢牢守住城市安全底線”，會議提出的七大任務之一是“著力建設安全可靠的韌性城市”，包括推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

熊園表示，“韌性城市”更為強調城市基建安全工程建設，后續應會加大相應項目建設，如加快老舊管線改造升級、統籌城市防洪體系和內澇治理等，同時也要注重城市公共安全。

本次會議還提到，“轉變城市發展理念，更加注重以人為本”，“大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線”。

張迪認為，生活性服務業是提升城市宜居和韌性的放大器，大力發展社區養老、托育、家政、即時零售、文化休閑、健康醫療等業態，能讓居民在家門口解決急難愁盼，提高日常生活便利度和抗風險能力。

“不僅如此，發展生活性服務業，即通過高品質服務供給直接撬動居民消費，又以增加就業、提升收入的方式，形成‘供給﹣消費﹣再供給’的螺旋式擴張，為我國經濟發展轉型提供新動能。”張迪說。

加快構建房地產發展新模式

本次會議重申，加快構建房地產發展新模式。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，從行業角度來看，房地產發展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯動機制、高品質住房建設、建立房地產協同監管機制等內容，預計未來幾年會有更多新模式配套政策實質性落地。

她還說，經過多年發展，全國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮居民基本住房需求已經得到滿足，居民住房需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變。本次會議提到的七大任務之一是“著力建設綠色低碳的美麗城市”，因此，以綠色低碳為特征的“好房子”將是提升城市發展質量的重要一環。

李宇嘉表示，未來的房地產新模式，就是要將房地產發展植入產業、人口、公共服務中，做到房地產與產業、人口、就業、公共基礎設施、供地協調。“這就需要將這些資源統籌考慮，即缺多少，哪里缺，然后建設多少，這就是人房地錢聯動。”他說。